Eigene Website vs. Immobilienportale: Kosten und Vorteile für Makler 2025 im Vergleich

Steigende Plattformkosten, zunehmende Abhängigkeit und weniger Spielraum für die eigene Marke stellen viele Makler aktuell vor große Herausforderungen. Die Frage, ob wir auch 2025 weiter auf teure Portale wie Immoscout24 oder Immowelt setzen sollten, betrifft jeden, dem Unabhängigkeit und direkte Kundennähe wichtig sind. Wer die Kontrolle über seine Vermarktung, seine Daten und sein Budget behalten will, findet in der eigenen Website eine überzeugende Antwort: Mehr Sichtbarkeit, größere Flexibilität und ein Auftritt, der wirklich zur eigenen Marke passt.

Die Investition in eine eigene Makler-Website rechnet sich meist rasch. Schon ein einziger erfolgreicher Abschluss kann die jährlichen Kosten einer eigenen Website decken, während die durchschnittliche Maklerprovision in Deutschland zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises liegt (Stand 2025). Wir gewinnen nicht nur an Professionalität und Reichweite, sondern schaffen gezielte Anlaufpunkte, um Vertrauen aufzubauen und qualifizierte Kontakte direkt zu generieren. Was die konkreten Kosten und Vorteile für Makler und Immobilienprofis im Vergleich zu Portalen sind, zeigen wir im Folgenden auf Basis aktueller Branchenentwicklungen und Best Practices. Ergänzende Impulse und praxisnahe Tipps findest du auch im Artikel Makler-Website gestalten und optimieren.

Kostenvergleich: Eigene Website vs. große Immobilienportale

Die richtige Entscheidung bei der Vermarktung von Immobilien hängt oft an einer zentralen Frage: Wie sieht das Verhältnis von Kosten und Nutzen zwischen eigener Makler-Website und starken Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt aus? Beide Wege bringen unterschiedliche Belastungen mit sich, sowohl finanziell als auch organisatorisch. Im Folgenden vergleichen wir die typischen Kostenstrukturen, damit du deine strategischen Entscheidungen faktenbasiert treffen kannst.

Laufende Kosten einer eigenen Website

Wer sich für den Aufbau und Betrieb einer eigenen Makler-Website entscheidet, investiert anfangs meist in ein professionelles Webdesign und moderne Funktionen wie Objektintegration, Exposé-Download und Kontaktformulare. Die konkreten Ausgaben hängen stark von Umfang und individueller Anforderung ab. Nach dem Launch bleiben die laufenden Kosten jedoch kalkulierbar und in den meisten Fällen niedrig:

• Domain & Hosting: Die Kosten für eine .de-Domain können bereits ab ca. 0,19 € pro Monat anfallen. Gängige Webhosting-Pakete (Shared oder VPS) liegen typischerweise zwischen 5 € und 50 € pro Monat, abhängig von Leistung und Anbieter.
• Wartung & Updates: Moderne Systeme benötigen regelmäßige Updates. Agenturen bieten Maintenance-Pakete oft ab 20 € monatlich an, während Freelancer Stundenlöhne von 18-20 € verlangen können.
• Erweiterungen & Tools: CRM-Systeme, API-Schnittstellen zu Immobiliensoftware oder SEO-Optimierungen verursachen zusätzliche, aber planbare Kosten. Hier rechnet man meist mit 10 € bis 100 € monatlich für Add-Ons oder Module. Kostenlose CRM-Optionen sind ebenfalls verfügbar.
• Online-Marketing: Investitionen in Google Ads, Social Media oder Suchmaschinenoptimierung sind flexibel und direkt beeinflussbar. 79 % der Marketingbudgets von Maklern fließen bereits in digitale Kanäle .

Der Vorteil: Nach der Einrichtungsphase sinkt das monatliche Kostenniveau spürbar. Jede neu gewonnene Anfrage steigert den Return-on-Investment, da keine Gebühr pro Inserat oder Lead für Fremdanbieter fällig wird. Die Digitalisierung treibt den Immobilienmarkt voran, und Makler investieren verstärkt in digitale Tools.

Kostenstruktur der großen Immobilienportale

Marktführer wie Immoscout24 oder Immowelt setzen weiterhin auf starke Reichweite und eine breite Zielgruppe. Gleichzeitig beobachten wir aber, dass die monatlichen Paketpreise in den letzten Jahren gestiegen sind. Typische Pakete für professionelle Makler bewegen sich 2025 meist in diesen Bereichen:

• Basis-Pakete: Bereits für 150 € bis 400 € im Monat buchbar, oft mit Limitierungen bei Objektzahl oder Zusatzleistungen.
• Premium- oder Komfort-Pakete: Je nach Region, Anzahl der Objekte und gewünschtem Sichtbarkeits-Boost sind Pakete schnell mit 600 € bis über 1.200 € monatlich bepreist.
• Zusatzkosten: Top-Platzierungen, Exposé-Optimierungen oder Lead-Garantie-Angebote werden separat verrechnet. Schnell können so mehrere Tausend Euro im Jahr zusammenkommen.
• Alternative Portale: Kleinere Portale wie Kleinanzeigen bieten Immobilienanzeigen für gewerbliche Anbieter ab ca. 21,99 € pro Anzeige an.

Der entscheidende Unterschied: Diese Kostenstruktur ist vor allem für Einzelmakler und kleine Teams finanziell belastend, da sie unabhängig vom tatsächlichen Vermittlungserfolg und ohne echten Markenaufbau anfallen.

Eine anschauliche Übersicht zu typischen Anbietern und deren Preisgestaltung findest du unter Immobilienportale im Vergleich mit Kostenüberblick.

Langfristiger Nutzen und Flexibilität

Mit einer eigenen Website behalten wir die volle Kontrolle über unseren Auftritt, Aufbau und die gesamte Kundendatenbasis. Die Website wird zu unserem zentralen Kontaktpunkt, an dem alle Werbeaktivitäten zusammenlaufen und weitergedacht werden können. Von der Integration eigener SEO-Strategien bis hin zur automatischen Lead-Generierung und individuellen Vermarktung bauen wir dauerhafte, direkte Beziehungen zu Interessenten und Eigentümern auf. Laut aktuellen Marktdaten fließen 79 % der Marketingbudgets von Maklern in digitale Kanäle, was die Bedeutung einer eigenen Online-Präsenz unterstreicht [6].

Im Gegensatz dazu bleiben wir auf Portalen vor allem „Mieter“ von Reichweite. Jede Änderung an den Rahmenbedingungen, Preissteigerung oder neue Wettbewerber schlagen direkt auf unser Budget durch, ohne dass wir Mitspracherecht haben. Wer sich stärker positionieren will, baut an seiner eigenen Präsenz und setzt Portale gezielt als Zusatzkanal, nicht als Grundlage ein.

Unsere Empfehlung ist klar: Wer die Kosten dauerhaft im Griff behalten und echte Markenstärke aufbauen möchte, kommt an einer eigenen Makler-Website nicht vorbei. Ergänzende Tipps zum Aufbau findest du im Beitrag Eigene Makler-Website gestalten & optimieren.

Unabhängigkeit und Markenaufbau: Warum eine eigene Website wertvoll ist

Mit einer eigenen Makler-Website sichern wir uns echte Unabhängigkeit und schaffen die Basis für langfristigen Markenaufbau. Während große Portale wie Immoscout24 oder Immowelt mit Reichweite punkten, bleiben unsere Möglichkeiten dort stark limitiert – vor allem, wenn wir als Makler sichtbar und unverwechselbar auftreten möchten. Wer sich nicht wiedererkennbar positioniert, bleibt auf den Plattformen einfach ein Profil unter vielen. Es wird Zeit, den Schlüssel selbst in die Hand zu nehmen.

Kontrolle über Markenerscheinung und Ansprache

Die Entscheidung für eine eigene Website gibt uns die uneingeschränkte Freiheit, wie wir erscheinen – vom Logo bis zur Wortwahl. Während Plattformen auf einheitliche Muster setzen, bleiben Individualität und Persönlichkeit auf der Strecke. Auf unserer eigenen Seite bestimmen wir:

• Farbschema, Schriftarten und Bildsprache unserer Marke
• den Aufbau und die Ansprache auf Basis unserer Zielgruppe
• die Möglichkeit, Storytelling, Kundenmeinungen oder Expertenbeiträge prominent zu präsentieren

Dadurch wird der Wiedererkennungswert deutlich gesteigert. Die Website fühlt sich wie unsere eigene digitale Visitenkarte an. Nutzer erinnern sich an uns und nicht an einen x-beliebigen Standardauftritt aus dem Portalbaukasten. Wer wissen will, wie ein eigenständiges Branding zum Wettbewerbsvorteil wird, findet Inspiration im Beitrag Makler-Website gestalten und optimieren.

Unabhängigkeit von Plattformen und Flexibilität im Marketing

Je mehr wir auf Plattformen setzen, desto abhängiger werden wir von deren Regeln, Preisentwicklung und technischen Vorgaben. Eigene Innovationen und schnelle Änderungen lassen sich dort nur schwer umsetzen. Mit einer eigenen Website haben wir stattdessen die volle Kontrolle:

• Wir können Landingpages für spezielle Aktionen, Projekte oder Events anlegen.
• Testen gezielt verschiedene Marketingkanäle (z. B. Google Ads, Social Media, lokale SEO).
• Integrieren neue Tools, Videoformate oder API-Schnittstellen zu Propstack, onOffice oder anderen Systemen, ohne auf Freigaben von Plattformbetreibern zu warten.

Diese Flexibilität zahlt sich direkt auf unseren Auftritt und unseren Erfolg aus. Wir steuern unseren Marketing-Mix passend zu unseren Zielen – statt im Korsett eines Portals zu verharren.

Aufbau von Trust und persönlicher Kundenbindung

Kunden suchen heute nach Vertrauen und einem kompetenten Partner vor Ort. Eine eigene Website transportiert genau das: Persönlichkeit, Werte und Fachwissen, die aus der Masse herausstechen. Wir können auf eigenen Seiten:

• Unser Team oder unsere Philosophie vorstellen,
• Referenzen und Erfolgsbeispiele präsentieren,
• Auszeichnungen oder Presseberichte einbauen,
• und persönliche Geschichten teilen.

Das alles stärkt unser Image und die Kundenbindung – Aspekte, die auf Portalen meist völlig untergehen. Statt anonyme Leads zu generieren, führen wir echte Beziehungen und werden als verlässlicher Ansprechpartner wahrgenommen.

Kontinuierlicher Markenwert und digitales Fundament

Jede neue Seite, jedes optimierte Feature und jede SEO-Maßnahme steigert den Wert unserer Website. Im Gegensatz zur monatlichen Miete bei den Plattformen fließt hier jeder Euro in unser eigenes digitales Fundament. Wir entwickeln so Schritt für Schritt einen nachhaltigen Markenwert.

Eine individuell gebaute Website lässt sich jederzeit erweitern, technisch aktuell halten und optisch auffrischen – kein Vergleich zu Portalen, bei denen wir kaum Mitspracherecht haben. Wer die technischen und strategischen Möglichkeiten konsequent nutzt, verschafft sich einen spürbaren Vorsprung im Markt.

Unser Rat: Bauen wir unseren Markenauftritt auf eigenem Grund und sichern wir uns dauerhafte Sichtbarkeit. Mehr zum Thema Unabhängigkeit und strategische Stärken findest du unter Warum individuelle Maklerlösungen entscheidend sind.

Leadgenerierung und Sichtbarkeit: Technische Vorteile eigens entwickelter Weblösungen

Digitale Sichtbarkeit und systematische Leadgenerierung entscheiden darüber, wie erfolgreich wir als Makler neue Aufträge gewinnen. Standard-Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt bieten eine große Reichweite, machen es uns aber schwer, echte Kundenbeziehungen aufzubauen oder Mehrwert aus Daten zu ziehen. Mit einer individuell programmierten Makler-Website können wir uns befreien: Wir schaffen ein digitales Schaufenster, das aktiv Interessenten anzieht, Kontaktpunkte optimal steuert und unsere Marke nachhaltig stärkt.

Individuelle Schnittstellen und nahtlose Lead-Integration

Während Portale die Leadweitergabe bewusst kontrollieren, gewinnen wir mit unserer eigenen Lösung die volle Kontrolle über jeden Kontakt. Die Integration moderner API-Schnittstellen (zum Beispiel zu Propstack, onOffice oder weiteren Maklersoftwares) verbindet unser Online-Marketing direkt mit den Backoffice-Prozessen. Automatisierungen ermöglichen, dass jede Anfrage sofort und gezielt verarbeitet wird. Die Nutzung von CRM-Systemen ist hierbei essenziell [28, 45].

Wir können folgende Vorteile technisch nutzen:

• Direkte Schnittstelle zum CRM: Kontakte, Anfragen und Exposés landen automatisch in unserem System.
• Automatische Lead-Bewertung (Scoring): Mit einfachen Algorithmen bewerten wir Anfragen vor, priorisieren heiße Leads und sparen Zeit.
• Opt-in und DSGVO-Management: Kontaktformulare können gezielt für datenschutzkonformes Double-Opt-In und Zustimmungsverwaltung gebaut werden.

Die Technik im Hintergrund sorgt dafür, dass kein Kontakt „verloren“ geht – jeder Touchpoint ist eine echte Chance für uns.

Blitzschnelle Ladezeiten und technisches SEO ab Werk

Jeder Verbraucher entscheidet in Sekunden, ob er bleibt oder geht. Mit individuell entwickelten Lösungen auf Basis moderner Frameworks wie Next.js, profitieren wir von Features wie Server Side Rendering (SSR) oder Static Site Generation (SSG). Unsere Seiten laden schneller, wirken moderner und erzielen bessere Rankings bei Google. Lokale Suchmaschinenoptimierung (Local SEO) ist ein zentraler Bestandteil moderner Leadgenerierung für Makler [32].

Die wichtigsten technischen SEO-Vorteile auf einen Blick:

• Schnellere Ladezeiten: Reduzieren die Absprungrate deutlich und sorgen für eine bessere Nutzererfahrung.
• Mobile-Optimierung: Individuelles Design passt sich jedem Endgerät an – Google belohnt das.
• Saubere Codebasis: Maximiert Indexierbarkeit, erleichtert laufende Optimierungen und sorgt für technische Zukunftssicherheit.

So steigern wir nicht nur unsere Sichtbarkeit, sondern senken auch laufende Marketingkosten, da weniger Budget für Ads verloren geht.

Maximale Flexibilität bei der Lead-Generierung

Jede Region und Zielgruppe bringt eigene Anforderungen mit. Ein Standard-Template deckt diese kaum ab – eigene Lösungen schon. Wir können verschiedene Landingpages, Formulare und Tools gezielt für unterschiedliche Zielgruppen oder Aktionen erstellen.

Beispiele, wie wir flexibel auf Marktveränderungen reagieren:

• Eigene Lead-Kampagnen für unterschiedliche Objekttypen (Wohnung, Haus, Gewerbe)
• Sonderseiten zu lokalen Events, Neubauprojekten oder Spezialthemen
• Variable Kontaktformulare (z.B. Sofort-Bewertung für Eigentümer versus Suchauftrag für Interessenten)

Mit diesem Baukastenprinzip richten wir unser digitales Marketing exakt auf die Bedürfnisse unserer Kunden aus.

Datenhoheit und gezieltes Marketing

Mit der eigenen Makler-Website behalten wir nicht nur alle Daten in der eigenen Hand – wir können sie auch aktiv nutzen. Jede Interaktion auf unserer Seite wird nachvollziehbar. Über Analytics-Tools messen wir, welche Kampagnen erfolgreich sind, wie Nutzer sich verhalten und wo sie abspringen. Diese Erkenntnisse fließen direkt in die Optimierung von Inhalten und Maßnahmen ein.

Technische Vorteile, die sich rechnen:

• Tracking und Conversion-Messung: Wir erkennen, welche Kanäle wirklich Besucher bringen.
• Retargeting und Personalisierung: Daten über getätigte Suchen oder Anfragen helfen, individuelle Angebote zu machen und Nutzer gezielt zurückzugewinnen.
• Entwicklung von eigenen Funnels: Vom Erstkontakt bis zur Terminbuchung können wir den gesamten Prozess steuern, testen und agil anpassen.

Wir setzen nicht auf Glück, sondern auf messbaren Erfolg und dauerhafte Optimierung.

Kein Baukasten, sondern echte Individualität

Die Immobilienbranche hat mehr verdient als den x-ten Webseitenbaukasten mit 10 Jahre altem Template. Mit einer individuell entwickelten Website präsentieren wir uns als innovative, kompetente und digital-affine Partner vor Ort. Das honorieren nicht nur Google und Suchende, sondern auch Eigentümer und Interessenten, die eine professionelle und zeitgemäße Ansprache erwarten.

Wer wissen möchte, wie eine maßgeschneiderte technische Basis nicht nur Kosten spart, sondern aktiv neue Leads generiert, findet in individuell entwickelten Weblösungen den konsequenten nächsten Schritt. So holen wir aus jedem Kontakt, jeder Anfrage und jeder Werbemaßnahme das Maximum heraus.

Grenzen der Portale: Für wen lohnt sich ein eigener Internetauftritt besonders?

Immobilienportale wie Immoscout24 oder Immowelt sind feste Größen im Markt. Doch sie setzen klare Grenzen für unsere Sichtbarkeit, Einflussmöglichkeiten und Kostenkontrolle. Der eigene Internetauftritt eröffnet uns ganz neue Räume, wenn wir mehr als nur Standard-Vermarktung suchen. Er lohnt sich besonders für all jene, die nachhaltige Unabhängigkeit, kontinuierliche Markenbildung und gezielte Kundenansprache in ihrer Vermarktung verankern möchten.

Wen sprechen Portale an – und wo stoßen sie an ihre Grenzen?

Portale bieten einen schnellen Zugang zu vielen Kauf- und Mietinteressenten. Sie sind für Einzelmakler oder kleine Teams oft der erste Schritt. Doch damit kommen auch Schattenseiten:

• Wenig Raum für individuelle Markenbildung: Auf dem Portal sehen alle Makler fast gleich aus. Die Persönlichkeit und das Alleinstellungsmerkmal gehen verloren.
• Abhängigkeit bei Reichweite und Leads: Wir erhalten Leads, zahlen aber monatlich drauf – unabhängig davon, wie erfolgreich unser Marketing wirklich ist.
• Begrenzte Flexibilität: Sonderaktionen, lokale Kampagnen oder Schnittstellen zu eigenen Systemen sind meist nicht oder nur eingeschränkt möglich.

Auch Immobiliengutachter, Projektentwickler oder spezialisierte Immobilienprofis stehen auf Portalen oft im Schatten der großen Massenanbieter. Wer mehr erwartet als „nur Inserat und Kontaktformular“, merkt schnell, dass die Plattform ihren Preis und ihr Limit hat.

Für wen rechnet sich eine eigene Website besonders?

Nicht jeder Makler braucht sofort einen eigenen Webauftritt, aber bestimmte Zielgruppen profitieren direkt:

• Makler mit Spezialisierung: Wer regionale Alleinstellungsmerkmale, besondere Objektarten oder Zielgruppen anspricht, profitiert enorm von individueller Ansprache und flexiblen Tools.
• Wachsende Teams und ambitionierte Einzelmakler: Je mehr Objekte, Mitarbeiter und Aktivitäten wir abbilden, desto stärker bringt uns eine eigene Website Vorteile.
• Gutachter, Projektentwickler und Bauträger: Bei besonderen Dienstleistungen, Bauprojekten oder komplexen Abläufen stößt eine Portalpräsenz schnell an ihre Grenzen. Hier überzeugen wir mit ausführlichen Infos, eigenen Workflows und glaubwürdiger Referenzdarstellung.
• Unternehmen, die Technikintegration schätzen: Mit Schnittstellen zu CRM, Propstack oder onOffice vereinfachen wir Prozesse und sorgen für schlanke Abläufe.
• Alle, die Wert auf Datenschutz und Datenhoheit legen: Wir bestimmen, was mit Kundendaten passiert, erfüllen die DSGVO transparent und bleiben flexibel bei der Einbindung neuer Tools.

Diese Gruppen sichern durch einen eigenen Auftritt mehr Sichtbarkeit, Vertrauen und Individualität. Wir werden vom Profil im Portal zum echten Partner vor Ort.

Typische Situationen, in denen Portale an ihre Grenzen stoßen

Immer häufiger erleben wir im täglichen Gespräch mit Maklern oder anderen Immobilienprofis, dass das Portal überraschend schnell an die eigenen Geschäftsziele stößt. Beispiele aus der Praxis:

• Stark steigende Portalpreise: Schon ein einziges hochwertiges Objekt pro Jahr kann die Kosten einer eigenen Website übersteigen und amortisieren.
• Spezielle Objektvermarktung: Exklusive Objekte oder Neubauprojekte „verschwinden” auf Plattformen im Angebot der Mitbewerber, während die eigene Website gezielt positioniert.
• Individuelle Kundenansprache: Storytelling, Kundenreferenzen oder Auszeichnungen gehen auf Portalen unter – auf der eigenen Website werden sie zum Kern der Kommunikation.
• Marketing und Automation: Wer neue Tools, Widgets oder komplexe Marketing-Aktionen nutzen will, wird auf Portalen ausgebremst. Die eigene Site bleibt erweiterbar und offen für Innovationen.

Beispiele für besondere Anforderungen und passgenaue Lösungen

Ein Beispiel aus dem Leben: Ein Makler, der sich auf exklusive Stadtvillen spezialisiert, will hochwertige Objektfilme, Drohnenaufnahmen und eine digitale Verkaufshistorie in seine Präsenz integrieren. Mit einer Portalpräsenz schränkt er sich auf Standardinhalte und Einheits-Layouts ein. Die Website in individuellem Design stellt seine Expertise heraus – und zieht die passende Zielgruppe an.

Ein anderes Beispiel: Ein Sachverständigenbüro will verschiedene Standorte und Dienstleistungen klar abbilden, inklusive Buchungsfunktionen und digitalem Dokumentenmanagement. All das lässt sich nur im eigenen System voll ausspielen.

Wer sich fragt, wie viel Potenzial in modernen Weblösungen für Immobilienprofis steckt, findet bei Makler-Website individuell gestalten praxisnahe Tipps sowie Inspirationen direkt aus echten Projekten.

Zusammengefasst – wann lohnt der Absprung vom Portal?

Portale bleiben Hilfsmittel. Doch sobald wir unsere Prozesse effizienter gestalten, die Kosten im Griff behalten und unsere Marke stärken wollen, führt an einer eigenen Website kein Weg vorbei. Gerade für spezialisierte Anbieter, wachsende Betriebe und innovationsgetriebene Immobilienprofis wird der eigene Internetauftritt zur Pflicht. Damit holen wir uns unsere digitale Freiheit zurück – und zeigen, dass in Sachen Immobilienvermarktung weit mehr drin ist als der Baukasten von gestern.

Fazit

Wer als Makler oder Immobilienprofi heute unabhängig bleiben und Kosten langfristig steuern will, findet in einer eigenen Website die klar bessere Lösung gegenüber teuren Plattformen wie Immoscout24 oder Immowelt. Die Kombination aus klar kalkulierbaren Investitionen, voller Kontrolle über Marke, Daten und Kundendialog sowie moderner technischer Basis macht den Unterschied. Gerade spezialisierte Anbieter, wachsende Teams und anspruchsvolle Profis profitieren von der Flexibilität einer selbst entwickelten Weblösung, während steigende Portalpreise und beschränkte Sichtbarkeit die Attraktivität der großen Plattformen mindern. Die Digitalisierung schreitet im Immobilienmarkt voran, und eine starke Online-Präsenz ist entscheidend.

Mit einer eigenen Website schaffen wir nachhaltige Sichtbarkeit, bauen echtes Vertrauen auf und gewinnen qualifizierte Anfragen ohne Umwege. Die Nutzung von Social Media für Leads ist weit verbreitet, wobei 87 % der Makler Facebook und 62 % Instagram nutzen Videos erzielen 403 % mehr Anfragen. Spätestens wenn die jährlichen Gebühren bei Portalen höher ausfallen als ein gelungener Abschluss, lohnt sich der Schritt zum eigenen Auftritt – betriebswirtschaftlich und strategisch.

Lasst uns gemeinsam den nächsten Schritt gehen und die digitale Vermarktung selbst in die Hand nehmen. Wer wissen will, wie Unabhängigkeit, Markenstärke und zeitgemäße Technik zusammen das Maximum aus jeder Immobilie herausholen, findet ausführliche Tipps und Inspirationen in unserem Beitrag Website für Makler 2025: Unabhängigkeit von Immoscout24 und Co..